文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)已婚女性英文称呼，女性英文称呼于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣已婚女性英文称呼，女性英文称呼，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房已婚女性英文称呼，女性英文称呼价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 已婚女性英文称呼，女性英文称呼